14/04/2017

"Đừng dại" khi thị trường đất nền đang "điên loạn"

Khác hẳn với sự ảm đảm của phân khúc căn hộ cao cấp thông qua các số liệu báo cáo của các công ty nghiên cứu BĐS lớn mới đây, thị trường đất nền vùng ven Tp.HCM đang diễn ra tình trạng sốt nóng trên diện rộng. Cơn sốt này kéo theo giá đất liên tục “nhảy múa” từng ngày, từng giờ khiến người mua dần hình thành tâm lý đề phòng, bất an, ảnh hưởng không ít đến sức mua của thị trường......

30/03/2017

Đất nền TP. Hồ Chí Minh đang bị cò đất “thổi giá” quá cao?

Trong thời gian gần đây, với sự bùng nổ phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng tại những khu vực nhộn nhịp thuộc quận 2 như phường Thạnh Mỹ Lợi, phường Bình Trưng Đông, quận 9 phường Long Trường, trục đường Nguyễn Duy Trinh giá bán đất nền đã tăng từ 16%-40% so với quý trước trong khi đó các Quận vùng ven trung tâm thành phố như Quận Nhà Bè, Quận Thủ Đức, Quận Bình Chánh và Quận 12 giá chào bán cũng đang tăng lên từng ngày.


Một báo cáo mới đây của CBRE Việt Nam cho thấy tại Quận 9, đất nền một số nơi thuộc phường Phú Hữu và phường Phước Long B không còn được xem là giá thấp và các nhà đầu tư hiện đang tập trung vào phường Long Trường, Đông Tăng Long...

Về tỉ lệ bán, 50%-90% các căn mới mở bán được hấp thụ với các hoạt động giao dịch diễn ra sôi nổi hơn ở các dự án có vị trí tốt. Toàn thị trường hấp thụ hơn 850 căn, tăng lên 14% so với quý trước.

Điều đó cũng là dễ hiểu khi các dự án phát triển cơ sở hạ tầng cải thiện kết nối với Khu trung tâm đang được UBND Thành Phố tập trung đẩy mạnh

Theo nhiều sàn môi giới nhà đất, nếu như cách đây khoảng một năm, với số tiền từ 500-600 triệu đồng, người mua nhà hoàn toàn có thể sở hữu một thửa đất có diện tích từ 40-60m2 ở các phường Phú Hữu, Long Bình, Long Phước, Long Thạnh Mỹ của quận 9 thì nay, điều đó chỉ có… trong mơ. Những khu vực giáp ranh tỉnh Bình Dương (Thủ Đức) một năm trước giá một nền đất khoảng 300-500 triệu, hiện nay đã tăng trên 60%.

Tại các khu vực vùng ven, đi đâu cũng nghe người dân bàn tán giá đất tăng cao khiến người mua “không trở tay kịp”. Giữa tháng 1/2017, anh Nguyễn Văn Bình, làm việc tại Khu Công nghệ cao (quận 9) tìm mua đất xây nhà khu vực xa trung tâm như đường Nguyễn Xiển (quận 9), Nguyễn Duy Trinh (quận 9).

Thế rồi, anh đã ngỡ ngàng khi mảnh đất trên đường Nguyễn Xiển, tháng trước có giá 600 triệu đồng nay đã lên 900 triệu đồng, có mảnh đất tháng trước giá 580 triệu đồng đã tăng gần 700 triệu đồng.

Từ đường Lê Văn Việt (quận 9) rẽ vào đường Làng Tăng Phú vài trăm mét, 2 bên mọc lên khá nhiều dự án phân lô nằm xen cài trong khu dân cư hiện hữu. Trong vai người mua nhà, chúng tôi ghé vào khu dân cư Việt Nhân - Làng Tăng Phú, ngay lập tức xuất hiện một nữ cò đất săn đón chào mời một nền đất 50m2 với giá 1,75 tỷ đồng. Chị này cho biết, giá đất đã tăng chênh lệch so với giá gốc 10 triệu đồng/m2 và sẽ còn tăng nữa vì các chủ đất đang rầm rộ cất nhà.

Đi sâu xuống khu vực phường Long Bình, dọc đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Thiện nhan nhản quảng cáo đất nền và đông đảo đội ngũ cò đất túc trực từ sáng tới chiều. Theo quảng cáo của chị Chuyên, một cò đất có thâm niên nhiều năm hành nghề, các điểm nóng như: Long Bình, Long Phước, Long Thạnh Mỹ, Senturia Vườn Lài đang có sức hút khủng khiếp.

“Đất ở đây tất cả đều có sổ hồng riêng lẻ, xây dựng thoải mái, giá chỉ 18-20 triệu đồng/m2, diện tích đa dạng từ 50-100m2. Nếu anh mua đầu tư thì chốt ngay, đảm bảo sau 2 tháng công ty ra hàng. Lúc đó anh có thể thu về khoản chênh lệch 50-100 triệu đồng/nền”, chi Chuyên chìa ra một bản quy hoạch phân lô và quả quyết về khả năng đầu tư sinh lợi ngọt ngào.

Đi sâu vào khu vực gần cảng Long Bình, với lý do một số dự án hạ tầng giao thông như mở rộng các tuyến đường, xây cầu và các dự án khu đô thị quy mô hàng nghìn ha chuẩn bị triển khai, nhiều sàn môi giới khi chào bán đất nền đều kèm theo câu "không mua ngay bây giờ, một giờ sau giá sẽ khác ngay".

Trong vai người đi mua đất, một "cò" dẫn chúng tôi tham quan dự án khu dân cư đã được xây dựng hơn 7 năm nay, nhưng do thị trường khủng hoảng nên "chết yểu", nay mới tái khởi động. Mặc dù dự án này bốn bề chỉ là cỏ dại, một vài con đường nội bộ được cải tạo lại, phần lớn các khoảng đất trống là đang dành cho... trâu bò, nhưng các môi giới nói rằng giá đất đang tăng khá mạnh.

Anh Trần Mạnh, nhân viên môi giới, nói: "Hiện chủ đầu tư đang tái đầu tư vào đây nhằm tận dụng cơ hội thị trường đang lan mạnh đến quận Thủ Đức, nhờ vào tuyến metro số 1 sắp hoàn thành, cảng Long Bình có khả năng sẽ được di chuyển... Giá chào bán ở đây hai tháng trước chỉ tầm 13 triệu/m2, nhưng nay đã lên đến 19-20 triệu/m2".

Trường hợp tương tự cũng đang diễn ra ở một số khu vực khác như Củ Chi hay Cần Giờ. Qua khảo sát, thị trường đất nền ở đây "chao đảo" sau một đêm, nhờ vào thông tin một số siêu dự án của các "ông lớn" đang đề xuất đầu tư. Theo đó, một số tuyến đường quanh khu đô thị Tây Bắc bỗng nhiên dày đặc các tờ rơi, băng rôn treo trước cửa nhà, hàng cây giới thiệu và chào bán đất nền.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM, nếu không có biện pháp ngăn chặn hiện tượng tự "thổi giá" này sẽ dẫn đến nhiều rủi ro. Cái lợi chỉ có giới đầu tư và sàn môi giới hưởng, nhưng cái hại người dân, ngân hàng và cả thị trường gánh. Cái quan trọng nhất, nhiều dự án này đa phần pháp lý chưa chuẩn, nhưng do chạy theo những thông tin mới về hạ tầng giao thông, các dự án lớn sắp được triển khai, "cò" đất tha hồ "bơm thổi".

"Đặc biệt, khách hàng hết sức tỉnh tảo bởi mọi nhân viên môi giới khi chào bán đất nền đều đưa ra ví dụ về một phi vụ thành công nào trước đó. Chẳng hạn, chỉ mới đây thôi anh này, chị kia mới bỏ túi được vài trăm triệu khi bán đất tại đây sau một thời gian ngắn đầu tư...", ông Châu nói.


27/03/2017

Làm thế nào để đầu tư đất nền sinh lời cao?

Trên thị trường bất động sản nhất là mua bán đất nền diễn ra cực kì sôi động với biên lợi nhuận rất cao trong thời gian vừa qua nhưng cũng đồng nghĩa với rủi ro khó lường. Vậy  nhà đầu tư cần lưu ý những vấn đề gì để đầu tư đất nền được an toàn và hiệu quả?


Rủi ro pháp lý

Đất nền được đầu tư dưới nhiều hình thức khác nhau và phụ thuộc lớn vào sự điều chỉnh chính sách quản lý đô thị tại từng thời điểm. Pháp lý của kênh đầu tư này khá phức tạp, mang tính địa phương rất cao (tùy địa bàn quận, huyện mà có các quy định khác nhau) và có thể thay đổi trong 6-12 tháng tùy tình hình thực tế.

Đầu tư đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng từng nền, không được tách thửa, thậm chí bị bỏ hoang.nền thường đánh đố người trong cuộc ở điểm pháp lý không đồng nhất như việc đầu tư vào một dự án căn hộ. Do đó, sai sót trong quá trình chuẩn bị thủ tục pháp lý có thể khiến dự án đất nền đóng băng, không được tách thửa, thậm chí phải bỏ hoang.

Chính vì vậy khi giao dịch mua bán đất nền cần phải tìm hiểu kĩ uy tín của chủ đầu tư trên thị trường bất động sản như dự án Senturia Vườn Lài, Palm Residence, Estella Heights , đều do công ty Keppel và Tiến Phước làm chủ đầu tư.

Đầu tư mua khu đất tách thửa không có lộ giới hẻm rủi ro thế nào?

Có nhiều yếu tố quan trọng cần quan tâm khi tiến hành các thủ tục tách thửa nền đất tại các quận. Một trong số đó là quy hoạch chi tiết hẻm. Việc tách thửa có thể bị dừng lại nếu khu đất không có lộ giới hẻm. Thông thường, người mua đất nền xuống tiền trước vài đợt để chọn lô đất đang tách thửa. Người mua sẽ phải chịu thiệt nếu việc tách thửa bị dừng lại hoặc kéo dài vô thời hạn mà khách hàng không rõ nguyên nhân.

Thời điểm nào dự án đất nền tại Tp.HCM được phép bán?

Theo quy định của pháp luật, đất nền được phép bán khi đã ra sổ từng nền (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, bên bán và bên mua thường thỏa thuận với nhau bằng hợp đồng góp vốn để thuận tiện cho quá trình chuẩn bị thủ tục hồ sơ. Điều này luật không ngăn cấm. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn và hiệu quả tối ưu cho suất đầu tư, người mua nên chọn tài sản đất nền đã được cấp sổ.

Vì sao nên tránh đầu tư đất có sổ đứng tên chung nhiều người?

Đối với đất thuộc sở hữu của nhiều người hoặc hộ gia đình, mỗi khi muốn tiến hành giao dịch phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên liên quan. Do đó, thủ tục giao dịch tài sản trở nên rườm rà và mất nhiều thời gian. Nếu phát sinh những bất đồng hoặc xung đột lợi ích giữa các thành viên này, giao dịch có thể sớm bị đổ bể.

Nhà đầu tư thiệt hại gì khi đầu tư nền đất trong một dự án hoang?

Khi đầu tư vào đất nền bị bỏ hoang, nhà đầu tư sẽ bị mất chi phí cơ hội (lãng phí dòng tiền). Tài sản này cũng bị giảm giá trị hoặc không thể tăng giá như kỳ vọng do mật độ dân cư tại đây quá thấp.

Loại nền đất nào phù hợp với quy định tách thửa của Tp.HCM?

Tại Tp.HCM, quy chuẩn tách thửa đất ở (thổ cư) Khu vực 1 gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú được quy định khá rõ. Cụ thể, được phép tách thửa với nền đất 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m. Trường hợp thứ hai, được phép tách thửa nền đất 45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m. Trường hợp thứ ba, nền đất 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới dưới 20m đủ điều kiện tách thửa.

Nếu mua nền đất đang tách thửa tại khu vực 1, nhà đầu tư cần rà soát tính khả thi của việc bên bán hứa tách thửa và ra sổ có phù hợp với quy định pháp luật hay không để phòng tránh rủi ro về sau.

Việc tách thửa đất ở (thổ cư) tại các huyện Bình Chánh, Hóc Môn và Nhà Bè được xếp vào Khu vực 3 của Tp.HCM. Cụ thể, được tách thửa với nền đất đạt 120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 7m. Trường hợp tiếp theo là nền đất được tách thửa phải đạt 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m. Ngoài ra, khu đất được tách thửa phải đảm bảo hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.

Như vậy, khi đầu tư đất nền phân lô tại các huyện vùng ven, diện tích thửa đất càng nhỏ càng nên thận trọng. Người mua cần rà soát kỹ xem tính khả thi của việc bên bán hứa tách thửa và ra sổ có phù hợp với quy định pháp luật hay không.  

Hợp đồng góp vốn mua đất nền có thế chấp ngân hàng được không?

Hợp đồng góp vốn đầu tư đất nền được xem là thỏa thuận giữa bên bán và bên mua khá phổ biến với thị trường đầu tư BĐS liền thổ. Tuy nhiên, hợp đồng góp vốn có tính chính danh không cao như hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai (tài sản đang xây trên đất). Vì thế, hợp đồng góp vốn không thể mang đi thế chấp ngân hàng. Nếu chủ hợp đồng này mang đi thế chấp, ngân hàng cũng không mạo hiểm nhận thế chấp.

(Bài viết được trích nguồn từ cafef)

10/10/2016

Thị trường đất nền khu Đông bùng nổ

Trong thời gian vừa qua sau thời gian bùng nổ thành công của thị trường chung cư thì đã đến lúc thị trường ghi nhận sự lên ngôi của đất nền.

24/06/2016

Bình Định "bùng nổ" với hàng loạt siêu dự án

Tính từ đầu năm đến nay tỉnh Bình Định đã thu hút được hơn 15 dự án trong nước với tổng số vốn đầu tư  khoảng 5.198,906 tỷ đồng; trong đó: có 9 dự án đầu tư trong lĩnh vực Dịch vụ, thương mại, bất động sản; 4 dự án đầu tư trong lĩnh vực nông nghiệp; 2 dự án đầu tư vào lĩnh vực công nghiệp.

19/06/2016

Tôn Hoa Sen mong chờ gì ở thị trường bất động sản năm 2016?

Dường như việc độc chiếm thị phần lớn đối với tôn mạ và ống thép dường như là chưa đủ đối với “Ông lớn” ngành thép tập đoàn Hoa Sen, hiện nay Tập đoàn này đang ráo riết đổ tiền để quay lại giấc mơ bất động sản còn dang dở trong vài năm trước.

ton-hoa-sen-trung-tam-thuong-mai-so-1-ngo-may-quy-nhon

28/04/2016

Vì sao thị trường bất động sản đang có xu hướng chững lại?

Bên cạnh một số thông tin lạc quan về số lượng giao dịch thành công trên thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh thì vẫn còn đó những nỗi lo canh cánh của chủ đầu tư

thi-truong-bat-dong-san